רכישת דירה

אתם עומדים לקנות את הדירה הראשונה שלכם, וכנראה שאין לכם את כל הסכום. יש הון עצמי מחסכונות או מעזרה של המשפחה, ואת השאר משלימה המשכנתא. משכנתא מתוכננת היטב תאפשר לכם לקנות את הדירה שאתם רוצים, וגם תקל על החיים בהמשך.

כמה הון עצמי צריך?

דירה יחידה: הבנק מממן עד 75% משווי הדירה, כלומר צריך לפחות 25% הון עצמי.

דירה חלופית (משפרי דיור): עד 70% מימון, בתנאי שמוכרים את הדירה הקיימת.

דירה נוספת (השקעה): עד 50% מימון.

חשוב לדעת: אחוז המימון משפיע גם על הריבית. הבנקים מתמחרים לפי מדרגות: עד 45% מימון, עד 60% ועד 75%. כל מדרגה נמוכה יותר נותנת בדרך כלל ריבית טובה יותר. לפעמים עוד קצת הון עצמי מוריד מדרגה וחוסך הרבה כסף.

השלב הראשון: אישור עקרוני

לפני שמחפשים דירה ברצינות, כדאי לקבל אישור עקרוני מבנק. הבנק בודק את ההכנסות, הוותק בעבודה, ההלוואות הקיימות והיסטוריית האשראי. ככה, כשתמצאו דירה שמוצאת חן בעיניכם, תדעו שאפשר לחתום במנוחת הנפש.

יחס החזר: ההחזר המומלץ הוא כ-33%-34% מההכנסה הפנויה. בפועל הבנקים מאשרים עד כ-40%.

אחרי שחותמים: מכרז בין הבנקים

אחרי החתימה על החוזה מבקשים הצעות מכמה בנקים. היועץ משווה ביניהן, מנהל משא ומתן ובוחר את העסקה המשתלמת. הכי חשוב הוא בחירת המסלולים, שם נמצא רוב החיסכון. חשוב לבנות תמהיל שאפשר לעמוד בו עד סוף התקופה, בלי סיכון מיותר, ושמקטין את הקרן בצורה חסכונית.

קונים מקבלן? 3 דברים שחייבים לדעת

1. הצמדה למדד. מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה עד המסירה. כל סכום שעוד לא שולם לקבלן עולה עם המדד, והבנק בדרך כלל לא מממן את התוספת.

2. תשלומים בשלבים. משלמים לקבלן לפי לוח תשלומים, והמשכנתא משתחררת בהתאם. תכנון לא נכון של השלבים עולה כסף.

3. כרית ביטחון. מעבר להון העצמי המינימלי, כדאי להשאיר בערך עוד 10% להצמדה, שדרוגים ועורך דין.

הטבות לרוכשי דירה ראשונה

מס רכישה: רוכשי דירה יחידה פטורים ממס רכישה עד 1,978,745 ₪ (2026). מעל הסכום משלמים רק על ההפרש, לפי מדרגות.

הלוואת זכאות: משרד הבינוי והשיכון נותן לזכאים הלוואה בתנאים מועדפים, לפי ניקוד. כדאי להוציא תעודת זכאות לפני המשכנתא.

דירה בהנחה: תוכנית ההגרלות של המדינה (לשעבר מחיר למשתכן).

דרישות הבנק במשכנתא לדירה ראשונה

לווים:

• הכנסה חודשית קבועה, שנכנסת באופן מסודר לחשבון.

• התנהלות תקינה בחשבון, בלי צ'קים חוזרים ופיגורים.

• היסטוריה בנקאית נקייה, בלי עיקולים או הגבלות (יש מקרים יוצאים מן הכלל).

• אסמכתא להון העצמי. מתנה מההורים? צריך הצהרת מתנה חתומה.

נכס – יד שנייה:

• הסכם רכישה.

• אישור זכויות בנכס על שם המוכר: נסח טאבו או אישור מרשות מקרקעי ישראל.

• שומת שמאי מאושר מטעם הבנק.

נכס – מקבלן:

• הסכם רכישה כולל נספח תשלומים ומפרט טכני.

• אישור הבנק המלווה של הפרויקט ופנקס שוברים.

• אם אין לפרויקט ליווי בנקאי: ערבות חוק מכר ושומת שמאי.

קונים דירה? בנשכנתא בודקים איתכם בחינם כמה הון עצמי צריך וכמה אפשר לקבל, מול כל הבנקים. לבדיקה בחינם בוואטסאפ – 052-6644066