דברים שכל אחד חייב לדעת- טיפים למשכנתא

מתכננים לרכוש דירה? אתם בטח מודעים לכך שכדי לגייס את הכסף הנדרש יהיה עליכם לקחת משכנתא מהבנק. ייתכן שתחשבו שהתהליך קל ופשוט אך המציאות היא הרבה יותר מורכבת.

בתהליך לקיחת המשכנתא יש להתמודד עם בירוקרטיה וטפסים, מכרז ריביות אגרסיבי בין בנקים וחוסר יידע רלוונטי על מנת להשיג את ההצעה שתחסוך לכם בצורה המיטבית. אפילו ההחלטה עם איזה סניף להתקדם בבנק זו החלטה חשובה בשביל חסכון אופטימלי. להמחשה פשוטה, כדי לחסוך באופן אופטימלי צריך להכיר כל כך הרבה פרמטרים של חסכון, וכל פרמטר שאליו מודעים שווה כ 10,000-15,000 ₪ ! בסופו של דבר כשמודעים לכל הפרמטרים, צוברים ביחד חסכון של בין 80,000 לכ - 200,000 ₪ והכל בזכות תשומת לב וידע לחסכון בתחום. (יש גם פעמים שהבנק לא מספק אישור עקרוני לקבלת משכנתא מסיבות כאלו ואחרות).

אז איך בכל זאת משיגים את האישור ומתקדמים?

במאמר זה ריכזתי עבורכם מספר טיפים מאוד משמעותיים שיעזרו לכם:

1. יש לקחת בחשבון שבעת לקיחת משכנתא ישנם תשלומים נוספים כגון עמלת פתיחת תיק שסכומה הינו 0.25% מגובה המשכנתא, לפני הנחה (זאת אומרת 2500 ש"ח לכל 1 מיליון שקלים), תשלום לשמאי, ביטוח תשלום חודשי, נוטריון, רשם משכונות ועוד. כמו כן לכל בנק עשויות להיות בקשות נוספות וייחודיות משלו. זאת כמובן בתוספת לתשלום על יעוץ משכנתאות, עו"ד ותיווך במקרים מסוימים.

2. המשכנתא חייבת להיות תואמת את מצבכם הכלכלי. גם אם יש בידיכם הון עצמי מכובד, זה לא מספיק. צריך לחשוב על יכולות ההחזר החודשיות המתאימה להכנסות, הבנקים נותנים חשיבות לכושר ההחזר החודשי שלכם ובוחנים אם לאורך זמן תוכלו לעמוד בתשלומים. חשוב להיות מציאותי ולרכוש את הנכס שתואם את מצבכם גם אם זה אומר שהדירה שתרכשו היא לא בדיוק דירת החלומות שלכם בשלב זה.

3. אם אתם בין עבודות עדיף להמתין עם בקשה למשכנתא. הבנקים רוצים לראות רצף ויציבות לפחות מעל שנה. עדיף להמתין שיהיה לפחות תלוש או שניים מהעבודה החדשה, אליו תצרפו תלושים מעבודה קודמת אם אכן יש רצף.

4. חשוב מאוד לשכור שירותי איש מקצוע (יועץ משכנתא פרטי) שמחויב לאינטרס שלכם בלבד ולא להסתפק ביועץ משכנתא מטעם הבנק שמחויב לאינטרסים של הבנק – שמטרתם להרוויח כמה שיותר על חשבונכם. איש מקצוע פרטי ידאג לחסוך לכם בצורה משמעותית ולהשיג לכם את ההצעה הטובה ביותר, כאמור, האינטרס שלו זה האינטרס שלכם.

5. במידה ורוכשים דירה ישירות מהקבלן - א. חשוב לבדוק שיש לקבלן בנק מלווה (הבנק מגבה אתכם ואת הכסף שלכם אם הקבלן פושט רגל). ללא בנק מלווה לא כל הבנקים יהיו מוכנים להיכנס לעסקה, ואם כן הריביות יהיו גבוהות יותר. והכי חשוב, זה עלול להיות מסוכן לכם!

ב. חשוב לבדוק בחוזה אם הוא כולל תשלום עבור "תשומות בניה". במידה וכן יש להבין את המשמעות. (כדי לחדד את העניין יש לציין שתשלום זה אינו נכלל בתשלום המשכנתא) בהתאם לכך, כדאי לבדוק מול הקבלן האם אפשר להקדים תשלומים בכדי להימנע מתוספת תשלום רבות לתשומות הבניה לקבלן מידי חודש וחודש.

במידה ורוכשים דירה יש שנייה - יש לקחת לתשומת ליבכם שהבנק מתייחס לשווי הדירה לאו דווקא לפי מה שרשום בחוזה אלא לפני המחיר הנמוך מבין מחיר החוזה להערכת השמאי (שקובע את שווי הדירה). זאת אומרת שאם אתם לוקחים את אחוז המימון הגבוה ביותר 70-75% מהבנק לטובת המשכנתא והשמאי מעריך את הדירה בפחות ממחיר החוזה, אתם תקבלו סכום נמוך יותר למשכנתא ממה שציפיתם. במצבים כאלה כדאי לשקול שמאות מוקדמת שאמנם יקרה יותר אך מונעת סיכונים מיותרים.